Desde 2004 o Real mantém sua força em relação ao Dólar estadunidense e por isso cada vez mais brasileiros se organizam para visitar os EUA. Em 2010, mais de 1,2 milhão de brasileiros foram ao país e injetaram US$ 5,9 bilhões naquela economia. A embaixada e os consulados dos EUA se esforçam para atender a crescente demanda: contratam pessoal, ampliam horários de atendimento e fazem plantões em finais de semana.

Hoje, viajar para os EUA é, às vezes, mais barato em relação aos passeios dentro do Brasil, devido ao custo reduzido das passagens aéreas, aluguéis de automóveis, gasolina, sem falar nas diversas mercadorias como óculos, relógios, calçados, roupas de grife, material esportivo, eletrônicos e perfumes.

Esses chegam a custar de metade até um quinto do preço do encontrado nos shopping centers brasileiros. Ou seja, uma sessão de compras em Orlando ou Miami já compensa facilmente o investimento feito em passagens e hospedagem, fora a viagem em si, que, para a maioria, não se restringe a compras.

A fim de criar bases em território americano, um público mais restrito de brasileiros de alta renda tem investido fortemente no mercado imobiliário, comprando casas e apartamentos de valores que variam de US$ 100 mil à US$ 5 milhões, como noticiado amplamente nos principais jornais e canais de TV, especialmente em Miami e outras cidades da Flórida, no qual se fala amplamente espanhol – ou mesmo portunhol.

Em doze meses considerados entre 2010-2011, a Associação de Corretores de Imóveis da Flórida informou: os brasileiros foram o terceiro mais significativo grupo de estrangeiros a investir em Miami. Compraram 9% dos imóveis vendidos e ficaram atrás apenas de venezuelanos (que investem também para se proteger de um país altamente instável politicamente) e canadenses. Segundo a Bloomberg¹, brasileiros compraram mais de 50% dos imóveis acima de US$ 500 mil em Downtown Miami e quase metade dos acima de US$ 1 milhão em Miami Beach.

É um bom investimento comprar imóveis em Miami?

Após a crise financeira de 2008, que teve como principal propulsor os créditos de risco do segmento imobiliário, os imóveis com preços inflados se encontram com descontos (deságios) de cerca de 30% em relação à máxima histórica observada em 2006, segundo o S&P/Case-Shiller Home Price Indexes, índice que mede a variação dos preços dos imóveis em 20 grandes cidades americanas. As quedas são mais significativas em Phoenix, Miami e Detroit. San Francisco e Nova Iorque ainda mantêm preços elevados. O criador do índice supracitado, Robert Shiller, acredita: os preços podem cair ainda mais.

Pontos a se considerar:

a) Nos EUA, as taxas de juros estão em torno de 5% ao ano para financiamento imobiliário, enquanto no Brasil em cerca de 11%. Uma aplicação financeira conservadora gerou retornos de aproximadamente 10% ao ano no Brasil em 2010. Por exemplo: Fundo DI Private-Banco do Brasil (9,82%), Votorantim Banks Crédito Privado (10,75%), Bradesco Private Crédito Rating (9,95%) e XP Investor Crédito Privado (10,68%). Neste sentido, compensa tomar um empréstimo (com cerca de 30% de entrada do pagamento) nos EUA e deixar o dinheiro aplicado no Brasil.

b) Com evolução da economia ainda abaixo do esperado, é provável que os preços dos imóveis reajustados para baixo permaneçam neste mesmo patamar nos próximos anos, ou seja, não se observará o que se viu no Brasil em 2010, com a valorização de 25% em um ano em imóveis de várias cidades (revista Exame-18/05/2011).

A verdade é: há uma enorme demanda reprimida no Brasil e ainda pouco crédito disponível (5% do PIB), frente a outros países. Apesar da alta, na média, os preços no Brasil se adequaram a patamares internacionais. Pela pesquisa anual do Global Property Guide, entre 94 países pesquisados, o Brasil ocupa a 65° posição em termos de preços.

c) A perspectiva de desvalorização do Real frente ao Dólar, pelo menos até o final de 2012, apontada por projeções, não deverá sofrer mudanças significativas. Ou seja, as oscilações serão muito pequenas (perto de 5%). Assim, um ganho ou uma perda cambial são pouco prováveis.

d) O imposto sobre propriedades na cidade de Miami (2% ao ano) é um custo indireto significativo na manutenção do mesmo (muitas vezes não considerado pelo comprador). A cifra (2%) também incide na transferência de imóveis (o nosso ITBI).

e) Retorno sobre aluguéis residenciais manterão os mesmos padrões vistos no Brasil, ao redor de 0,5% ao mês. Segundo a consultoria Trulia, Miami é uma cidade onde se compensa mais comprar um imóvel do que alugar, para uma permanência de médio prazo. Outros fatores, no entanto, podem levar a uma busca maior por aluguéis, como pessoas sem limite de crédito para novos financiamentos, os que se sentem ainda inseguros sobre o futuro da economia para fazer um novo investimento com baixa liquidez, entre outros motivos.

f) Os novos empreendimentos em Miami hoje são arranha-céus com mais de 70 andares. Neles, em um único prédio encontram-se configurações diversas (cinco por andar, quatro por andar, dois por andar, duplex com dois por andar, duplex com três por andar, etc.). Desta forma, seu vizinho de prédio, que também frequenta as cinematográficas áreas comuns e de lazer, pode ter pagado até 10 vezes mais para morar no mesmo endereço.

g) Os corretores de imóveis e imobiliárias na Flórida recebem comissões no mesmo patamar de seus pares no Brasil. No entanto, uma busca simples no Google por “imóveis em Miami” gera mais de 1,2 milhões de resultados, ou seja, há uma oferta tão grande de prestadores de serviços (e de imóveis disponíveis) que achar o melhor consultor e o melhor empreendimento certamente é uma tarefa bastante dispendiosa.

h) Alguns edifícios têm um padrão de qualidade, acabamento e sofisticação muito elevados. Por isso fica difícil compará-los com imóveis brasileiros. No entanto, de forma geral, os preços do metro quadrado em Miami são mais baixos em relação à São Paulo e próximos aos encontrados em Brasília, vide tabela abaixo.

N.D.= Não disponível

* Vale ressaltar ao leitor que, por imposição do projeto urbanístico de Brasília, os prédios residenciais nestas duas áreas nobres de Brasília são limitados a seis andares. Isso diminuiu consideravelmente a oferta de imóveis. Nos bairros de Águas Claras (que já foi o maior canteiro de obras do mundo) e no Guará, não há esta limitação legal. O Distrito Federal tem a menor proporção da população com imóvel próprio, 59%, enquanto a média nacional é de 70%.

Conclui-se: investir em Miami justifica-se especialmente na ótica do puro usufruto do imóvel e na de aproveitar as várias opções de compras, gastronomia, lazer, cultura, arquitetura e natureza da cidade em si. O investidor strictu sensu, que visa comprar na baixa e vender na alta, não terá uma boa alternativa de diversificação de investimentos se mirar uma futura valorização.

Devem ser analisados com ressalvas e cuidado, os diversos textos disponíveis em sites repletos de pareceres parciais de interessados na comercialização dos mesmos. No entanto, a relação custo-benefício em Miami (englobando Miami Beach, Aventura, Miami-Dade, etc) supera sem dúvidas as alternativas disponíveis nas principais cidades brasileiras.

¹Brazilians Buy Miami Condos at Bargain Prices as Real Gains 45%. John Gittelsohn and Jose Sergio Osse – Jun 21, 2011. [Webinsider]

Marcelo Sicoli

Marcelo Sicoli (contact@enterbrazil.com) é professor de marketing internacional e gerente-executivo da Enterbrazil Consultoria.